Tu arrendatario lleva meses sin pagar. Le has dado plazo, le has mandado mensajes, incluso le ofreciste facilidades. Nada funcionó. Ahora necesitas saber cómo desalojar un arrendatario que no paga — y hacerlo bien, sin errores que te cuesten más tiempo y dinero.
En esta guía te explicamos el proceso completo para desalojar arrendatario moroso en Chile usando la Ley Devuélveme Mi Casa (Ley 21.461). Desde el primer paso hasta que recuperas las llaves de tu propiedad.
Importante: Nunca intentes desalojar arrendatario por tu cuenta (cambiar chapa, cortar luz, sacar cosas). Es ilegal y te puede costar una demanda. Siempre hazlo por la vía judicial.
¿Puedo Desalojar a mi Arrendatario si No Paga el Arriendo?
Sí, puedes. Desde junio de 2022, la Ley Devuélveme Mi Casa (Ley 21.461) permite iniciar el desalojo por no pago de arriendo con tan solo 1 mes de mora.
Antes de esta ley, desalojar arrendatario moroso en Chile podía tomar 1 a 2 años. Hoy, con el procedimiento monitorio, el proceso toma entre 2 a 4 meses.
ANTES de la Ley 21.461
- Esperar 4+ meses de mora
- Proceso de 1 a 2 años
- Múltiples audiencias
- Arrendatario podía apelar infinitamente
HOY con Ley Devuélveme Mi Casa
- Desde 1 mes de mora
- Proceso de 2 a 4 meses
- Sin audiencia si no hay oposición
- 10 días para pagar o desocupar
Cómo Desalojar un Arrendatario Moroso: Paso a Paso
Este es el proceso completo para desalojar arrendatario moroso usando el procedimiento monitorio de la Ley 21.461:
Confirma que Puedes Usar el Procedimiento Monitorio
Verifica que tienes: contrato de arriendo escrito, al menos 1 mes de mora, y que el inmueble es urbano. Si cumples estos requisitos, puedes usar la Ley Devuélveme Mi Casa.
Reúne Todos los Documentos
Necesitas: contrato original, certificado de dominio vigente (máx. 30 días), planilla de deuda, y datos completos del arrendatario (RUT, domicilio).
Contrata un Abogado Especialista en Desalojo
El patrocinio de abogado es obligatorio si el arriendo supera las 4 UTM (~$280.000). Un especialista evita errores que retrasan el proceso.
Presenta la Demanda de Desalojo
Tu abogado presenta la demanda monitoria ante el Juzgado de Letras en lo Civil de la comuna donde está ubicada la propiedad.
Notificación al Arrendatario
Un receptor judicial notifica personalmente al arrendatario. Le informa de la demanda y le da 10 días corridos para pagar la deuda o desocupar.
Plazo de 10 Días del Arrendatario
El arrendatario tiene 3 opciones: (1) Pagar toda la deuda y termina el juicio, (2) Oponerse por escrito y se agenda audiencia, (3) No hacer nada y se dicta sentencia.
Sentencia de Desalojo
Si el arrendatario no pagó ni se opuso válidamente, el tribunal dicta sentencia ordenando el desalojo y el pago de lo adeudado.
Lanzamiento: Recuperas Tu Propiedad
Un receptor judicial, con auxilio de Carabineros si es necesario, ejecuta el lanzamiento. Se hace un inventario de las pertenencias del arrendatario y se te entregan las llaves.
Documentos Necesarios para Desalojar Arrendatario por No Pago
Para iniciar el desalojo por no pago de arriendo, necesitas estos documentos:
¿Cuánto Demora Desalojar un Arrendatario en Chile?
Con el procedimiento monitorio de la Ley 21.461, el tiempo total para desalojar arrendatario moroso es:
| Etapa | Tiempo Estimado |
|---|---|
| Reunir documentos | 1-7 días |
| Presentar demanda | 1-3 días |
| Admisibilidad + notificación | 10-30 días |
| Plazo del arrendatario | 10 días (fijo) |
| Sentencia | 5-15 días |
| Lanzamiento | 15-45 días |
¿Cuánto Cuesta Desalojar un Arrendatario en Chile?
El costo de echar arrendatario que no paga varía según la complejidad del caso:
| Concepto | Costo Aproximado |
|---|---|
| Honorarios abogado | $400.000 - $800.000 |
| Receptor judicial (notificación) | $50.000 - $80.000 |
| Receptor judicial (lanzamiento) | $300.000 - $500.000 |
| Certificado de dominio | $6.600 |
| Carabineros (si se requiere fuerza) | Sin costo |
| TOTAL ESTIMADO | $750.000 - $1.400.000 |
¿Qué Pasa si el Arrendatario se Niega a Salir?
Si el arrendatario no desocupa voluntariamente después de la sentencia, se ejecuta el lanzamiento:
Receptor Judicial
Un ministro de fe va al inmueble con la orden del tribunal para ejecutar el desalojo.
Auxilio de Carabineros
Si el arrendatario se resiste, Carabineros puede intervenir para garantizar el cumplimiento de la orden judicial.
Inventario de Pertenencias
Se hace un inventario de los bienes del arrendatario. Él tiene plazo para retirarlos. Tú no puedes botarlos.
Entrega de Llaves
Una vez desocupado, se te hace entrega formal del inmueble. Puedes cambiar las chapas inmediatamente.
Errores que Debes Evitar al Desalojar Arrendatario
Desalojar por cuenta propia
Cambiar chapa, cortar servicios, sacar las cosas del arrendatario. Es ilegal y te puede costar una demanda por daños.
Esperar demasiado para actuar
"Le voy a dar otro mes". Cada mes que esperas es más deuda acumulada y más difícil de cobrar.
Usar modelos de demanda de internet
Demandas mal hechas se rechazan. Cada rechazo significa semanas perdidas.
Aceptar acuerdos verbales
"Me prometió que paga el viernes". Si no está por escrito y firmado ante notario, no vale nada.
Preguntas Frecuentes sobre Cómo Desalojar Arrendatario
¿Puedo desalojar a mi arrendatario si tiene hijos menores?
Sí. La existencia de menores no impide el desalojo. La ley protege tu derecho de propiedad. El arrendatario debe buscar otro lugar para vivir.
¿Qué pasa si el arrendatario paga justo antes del lanzamiento?
Si paga toda la deuda (arriendos + intereses + costas), el juicio termina. Si paga solo una parte, el desalojo continúa.
¿Puedo desalojar arrendatario si no tengo contrato escrito?
El procedimiento monitorio requiere contrato escrito. Sin él, debes usar el juicio sumario tradicional (6-12 meses). Pero puedes probar el arriendo con transferencias y testigos.
¿Puedo cobrar los meses que no me pagó?
Sí. La sentencia incluye condena al pago de arriendos adeudados + intereses. El problema es cobrarlos si el arrendatario no tiene bienes.
¿Cuántos meses de mora necesito para desalojar?
Con 1 mes de mora ya puedes iniciar el desalojo. No necesitas esperar 3 o 6 meses como antes.
¿Qué hago con las cosas que dejó el arrendatario?
El receptor hace un inventario. El arrendatario tiene plazo para retirarlas. Si no lo hace, puedes pedir al tribunal autorización para disponer de ellas. Nunca las botes sin autorización.
¿Necesitas Desalojar a Tu Arrendatario?
Cada día que pasa es dinero que pierdes. Evaluamos tu caso sin costo y te decimos exactamente qué necesitas para recuperar tu propiedad.
EVALÚA TU CASO GRATISFuentes y Referencias
Tu arrendatario lleva meses sin pagar. Le has dado plazo, le has mandado mensajes, incluso le ofreciste facilidades. Nada funcionó. Ahora necesitas saber cómo desalojar un arrendatario que no paga — y hacerlo bien, sin errores que te cuesten más tiempo y dinero.
En esta guía te explicamos el proceso completo para desalojar arrendatario moroso en Chile usando la Ley Devuélveme Mi Casa (Ley 21.461). Desde el primer paso hasta que recuperas las llaves de tu propiedad.
Importante: Nunca intentes desalojar arrendatario por tu cuenta (cambiar chapa, cortar luz, sacar cosas). Es ilegal y te puede costar una demanda. Siempre hazlo por la vía judicial.
¿Puedo Desalojar a mi Arrendatario si No Paga el Arriendo?
Sí, puedes. Desde junio de 2022, la Ley Devuélveme Mi Casa (Ley 21.461) permite iniciar el desalojo por no pago de arriendo con tan solo 1 mes de mora.
Antes de esta ley, desalojar arrendatario moroso en Chile podía tomar 1 a 2 años. Hoy, con el procedimiento monitorio, el proceso toma entre 2 a 4 meses.
ANTES de la Ley 21.461
- Esperar 4+ meses de mora
- Proceso de 1 a 2 años
- Múltiples audiencias
- Arrendatario podía apelar infinitamente
HOY con Ley Devuélveme Mi Casa
- Desde 1 mes de mora
- Proceso de 2 a 4 meses
- Sin audiencia si no hay oposición
- 10 días para pagar o desocupar
Cómo Desalojar un Arrendatario Moroso: Paso a Paso
Este es el proceso completo para desalojar arrendatario moroso usando el procedimiento monitorio de la Ley 21.461:
Confirma que Puedes Usar el Procedimiento Monitorio
Verifica que tienes: contrato de arriendo escrito, al menos 1 mes de mora, y que el inmueble es urbano. Si cumples estos requisitos, puedes usar la Ley Devuélveme Mi Casa.
Reúne Todos los Documentos
Necesitas: contrato original, certificado de dominio vigente (máx. 30 días), planilla de deuda, y datos completos del arrendatario (RUT, domicilio).
Contrata un Abogado Especialista en Desalojo
El patrocinio de abogado es obligatorio si el arriendo supera las 4 UTM (~$280.000). Un especialista evita errores que retrasan el proceso.
Presenta la Demanda de Desalojo
Tu abogado presenta la demanda monitoria ante el Juzgado de Letras en lo Civil de la comuna donde está ubicada la propiedad.
Notificación al Arrendatario
Un receptor judicial notifica personalmente al arrendatario. Le informa de la demanda y le da 10 días corridos para pagar la deuda o desocupar.
Plazo de 10 Días del Arrendatario
El arrendatario tiene 3 opciones: (1) Pagar toda la deuda y termina el juicio, (2) Oponerse por escrito y se agenda audiencia, (3) No hacer nada y se dicta sentencia.
Sentencia de Desalojo
Si el arrendatario no pagó ni se opuso válidamente, el tribunal dicta sentencia ordenando el desalojo y el pago de lo adeudado.
Lanzamiento: Recuperas Tu Propiedad
Un receptor judicial, con auxilio de Carabineros si es necesario, ejecuta el lanzamiento. Se hace un inventario de las pertenencias del arrendatario y se te entregan las llaves.
Documentos Necesarios para Desalojar Arrendatario por No Pago
Para iniciar el desalojo por no pago de arriendo, necesitas estos documentos:
¿Cuánto Demora Desalojar un Arrendatario en Chile?
Con el procedimiento monitorio de la Ley 21.461, el tiempo total para desalojar arrendatario moroso es:
| Etapa | Tiempo Estimado |
|---|---|
| Reunir documentos | 1-7 días |
| Presentar demanda | 1-3 días |
| Admisibilidad + notificación | 10-30 días |
| Plazo del arrendatario | 10 días (fijo) |
| Sentencia | 5-15 días |
| Lanzamiento | 15-45 días |
¿Cuánto Cuesta Desalojar un Arrendatario en Chile?
El costo de echar arrendatario que no paga varía según la complejidad del caso:
| Concepto | Costo Aproximado |
|---|---|
| Honorarios abogado | $400.000 - $800.000 |
| Receptor judicial (notificación) | $50.000 - $80.000 |
| Receptor judicial (lanzamiento) | $300.000 - $500.000 |
| Certificado de dominio | $6.600 |
| Carabineros (si se requiere fuerza) | Sin costo |
| TOTAL ESTIMADO | $750.000 - $1.400.000 |
¿Qué Pasa si el Arrendatario se Niega a Salir?
Si el arrendatario no desocupa voluntariamente después de la sentencia, se ejecuta el lanzamiento:
Receptor Judicial
Un ministro de fe va al inmueble con la orden del tribunal para ejecutar el desalojo.
Auxilio de Carabineros
Si el arrendatario se resiste, Carabineros puede intervenir para garantizar el cumplimiento de la orden judicial.
Inventario de Pertenencias
Se hace un inventario de los bienes del arrendatario. Él tiene plazo para retirarlos. Tú no puedes botarlos.
Entrega de Llaves
Una vez desocupado, se te hace entrega formal del inmueble. Puedes cambiar las chapas inmediatamente.
Errores que Debes Evitar al Desalojar Arrendatario
Desalojar por cuenta propia
Cambiar chapa, cortar servicios, sacar las cosas del arrendatario. Es ilegal y te puede costar una demanda por daños.
Esperar demasiado para actuar
"Le voy a dar otro mes". Cada mes que esperas es más deuda acumulada y más difícil de cobrar.
Usar modelos de demanda de internet
Demandas mal hechas se rechazan. Cada rechazo significa semanas perdidas.
Aceptar acuerdos verbales
"Me prometió que paga el viernes". Si no está por escrito y firmado ante notario, no vale nada.
Preguntas Frecuentes sobre Cómo Desalojar Arrendatario
¿Puedo desalojar a mi arrendatario si tiene hijos menores?
Sí. La existencia de menores no impide el desalojo. La ley protege tu derecho de propiedad. El arrendatario debe buscar otro lugar para vivir.
¿Qué pasa si el arrendatario paga justo antes del lanzamiento?
Si paga toda la deuda (arriendos + intereses + costas), el juicio termina. Si paga solo una parte, el desalojo continúa.
¿Puedo desalojar arrendatario si no tengo contrato escrito?
El procedimiento monitorio requiere contrato escrito. Sin él, debes usar el juicio sumario tradicional (6-12 meses). Pero puedes probar el arriendo con transferencias y testigos.
¿Puedo cobrar los meses que no me pagó?
Sí. La sentencia incluye condena al pago de arriendos adeudados + intereses. El problema es cobrarlos si el arrendatario no tiene bienes.
¿Cuántos meses de mora necesito para desalojar?
Con 1 mes de mora ya puedes iniciar el desalojo. No necesitas esperar 3 o 6 meses como antes.
¿Qué hago con las cosas que dejó el arrendatario?
El receptor hace un inventario. El arrendatario tiene plazo para retirarlas. Si no lo hace, puedes pedir al tribunal autorización para disponer de ellas. Nunca las botes sin autorización.
¿Necesitas Desalojar a Tu Arrendatario?
Cada día que pasa es dinero que pierdes. Evaluamos tu caso sin costo y te decimos exactamente qué necesitas para recuperar tu propiedad.
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