Fuiste a ver tu propiedad y te encontraste con la sorpresa: paredes rayadas, puertas rotas, manchas que no salen, o peor. Tu arrendatario dañó el inmueble y ahora quieres saber qué puedes hacer.
La respuesta depende de varios factores: qué tan graves son los daños, si el arrendatario sigue ahí o ya se fue, y qué dice tu contrato. Aquí te explico todas las opciones.
Primero: ¿qué tipo de daño es?
No todos los daños son iguales. La ley distingue entre desgaste normal y daños reales:
Desgaste normal (NO cobrable)
- Pintura descolorida por el sol
- Marcas leves en el piso por uso
- Cerraduras gastadas
- Grifería que gotea por uso
- Ampolletas quemadas
Daños reales (SÍ cobrables)
- Hoyos en paredes
- Puertas o ventanas rotas
- Manchas permanentes
- Artefactos destruidos
- Modificaciones sin permiso
- Plagas por falta de aseo
Clave: Por eso es tan importante el inventario con fotos al inicio del arriendo. Sin eso, es tu palabra contra la suya.
Si el arrendatario sigue en la propiedad
Descubriste los daños pero el arriendo sigue vigente. Tienes varias opciones:
Exigir que repare
Notifícale por escrito los daños y dale un plazo razonable para repararlos. Guarda copia de la comunicación.
Negociar un acuerdo
Pueden acordar que él pague la reparación, o que se descuente del arriendo, o que tú repares y él reembolse. Ponlo por escrito.
Terminar el contrato (daños graves)
Si los daños son graves, es causal de término de contrato y puedes iniciar el desalojo por la vía monitoria.
¿Cuándo es "daño grave"?
La Ley 21.461 permite el desalojo cuando hay "destrucción o daño grave del inmueble". No hay una definición exacta, pero en general se considera grave cuando:
- Afecta la estructura o habitabilidad
- El costo de reparación es alto (varias veces el arriendo)
- Es intencional o por negligencia extrema
- Hay un patrón de destrucción
Si el arrendatario ya se fue
Entregó las llaves (o las dejó tiradas) y te encontraste con los daños. Esto es lo que puedes hacer:
Usar la garantía
Para eso está. La garantía cubre daños al inmueble que excedan el desgaste normal. El proceso:
Si la garantía no alcanza
Si los daños superan la garantía, puedes demandar al arrendatario por la diferencia. El proceso:
Demanda civil
Puedes demandar por indemnización de perjuicios. Necesitas probar los daños y su costo.
Juicio ejecutivo (si hay pagaré)
Si firmaron un pagaré como garantía adicional, puedes cobrarlo directamente.
Realidad: Demandar por daños es posible pero no siempre práctico. Si el arrendatario no tiene bienes, puedes ganar el juicio y no poder cobrar. Evalúa si vale la pena antes de gastar en abogados.
Cómo documentar los daños correctamente
La documentación es todo. Sin pruebas, no tienes caso. Haz esto:
Errores que debes evitar
Si arreglas todo antes de tomar fotos, perdiste la evidencia.
Sin fotos del estado original, el arrendatario puede decir "ya estaba así".
No puedes quedarte con la garantía "por si acaso". Necesitas documentar los daños y costos.
La pintura se gasta, el piso se marca. Eso es uso normal y no puedes cobrarlo.
Cómo prevenir daños en el futuro
Inventario con fotos
Al inicio del arriendo, documenta todo. Cada pieza, cada detalle. Firmado por ambos.
Garantía de 2 meses
Un mes a veces no alcanza. Dos meses te dan más margen para daños y arriendos impagos.
Visitas periódicas
Con aviso previo, puedes visitar el inmueble. Hazlo cada 6 meses para detectar problemas temprano.
Contrato claro
Especifica qué reparaciones son del arrendatario y las consecuencias de dañar el inmueble.
Resumen: qué hacer según tu situación
| Situación | Qué hacer |
|---|---|
| Daños menores, arrendatario sigue | Notificar y exigir reparación |
| Daños graves, arrendatario sigue | Terminar contrato + desalojo |
| Arrendatario se fue, daños < garantía | Descontar de garantía |
| Arrendatario se fue, daños > garantía | Garantía + demanda civil |
¿Tu arrendatario dañó la propiedad y no quiere responder?
Podemos ayudarte a cobrar los daños o iniciar el desalojo si corresponde.
Evalúa tu casoFuiste a ver tu propiedad y te encontraste con la sorpresa: paredes rayadas, puertas rotas, manchas que no salen, o peor. Tu arrendatario dañó el inmueble y ahora quieres saber qué puedes hacer.
La respuesta depende de varios factores: qué tan graves son los daños, si el arrendatario sigue ahí o ya se fue, y qué dice tu contrato. Aquí te explico todas las opciones.
Primero: ¿qué tipo de daño es?
No todos los daños son iguales. La ley distingue entre desgaste normal y daños reales:
Desgaste normal (NO cobrable)
- Pintura descolorida por el sol
- Marcas leves en el piso por uso
- Cerraduras gastadas
- Grifería que gotea por uso
- Ampolletas quemadas
Daños reales (SÍ cobrables)
- Hoyos en paredes
- Puertas o ventanas rotas
- Manchas permanentes
- Artefactos destruidos
- Modificaciones sin permiso
- Plagas por falta de aseo
Clave: Por eso es tan importante el inventario con fotos al inicio del arriendo. Sin eso, es tu palabra contra la suya.
Si el arrendatario sigue en la propiedad
Descubriste los daños pero el arriendo sigue vigente. Tienes varias opciones:
Exigir que repare
Notifícale por escrito los daños y dale un plazo razonable para repararlos. Guarda copia de la comunicación.
Negociar un acuerdo
Pueden acordar que él pague la reparación, o que se descuente del arriendo, o que tú repares y él reembolse. Ponlo por escrito.
Terminar el contrato (daños graves)
Si los daños son graves, es causal de término de contrato y puedes iniciar el desalojo por la vía monitoria.
¿Cuándo es "daño grave"?
La Ley 21.461 permite el desalojo cuando hay "destrucción o daño grave del inmueble". No hay una definición exacta, pero en general se considera grave cuando:
- Afecta la estructura o habitabilidad
- El costo de reparación es alto (varias veces el arriendo)
- Es intencional o por negligencia extrema
- Hay un patrón de destrucción
Si el arrendatario ya se fue
Entregó las llaves (o las dejó tiradas) y te encontraste con los daños. Esto es lo que puedes hacer:
Usar la garantía
Para eso está. La garantía cubre daños al inmueble que excedan el desgaste normal. El proceso:
Si la garantía no alcanza
Si los daños superan la garantía, puedes demandar al arrendatario por la diferencia. El proceso:
Demanda civil
Puedes demandar por indemnización de perjuicios. Necesitas probar los daños y su costo.
Juicio ejecutivo (si hay pagaré)
Si firmaron un pagaré como garantía adicional, puedes cobrarlo directamente.
Realidad: Demandar por daños es posible pero no siempre práctico. Si el arrendatario no tiene bienes, puedes ganar el juicio y no poder cobrar. Evalúa si vale la pena antes de gastar en abogados.
Cómo documentar los daños correctamente
La documentación es todo. Sin pruebas, no tienes caso. Haz esto:
Errores que debes evitar
Si arreglas todo antes de tomar fotos, perdiste la evidencia.
Sin fotos del estado original, el arrendatario puede decir "ya estaba así".
No puedes quedarte con la garantía "por si acaso". Necesitas documentar los daños y costos.
La pintura se gasta, el piso se marca. Eso es uso normal y no puedes cobrarlo.
Cómo prevenir daños en el futuro
Inventario con fotos
Al inicio del arriendo, documenta todo. Cada pieza, cada detalle. Firmado por ambos.
Garantía de 2 meses
Un mes a veces no alcanza. Dos meses te dan más margen para daños y arriendos impagos.
Visitas periódicas
Con aviso previo, puedes visitar el inmueble. Hazlo cada 6 meses para detectar problemas temprano.
Contrato claro
Especifica qué reparaciones son del arrendatario y las consecuencias de dañar el inmueble.
Resumen: qué hacer según tu situación
| Situación | Qué hacer |
|---|---|
| Daños menores, arrendatario sigue | Notificar y exigir reparación |
| Daños graves, arrendatario sigue | Terminar contrato + desalojo |
| Arrendatario se fue, daños < garantía | Descontar de garantía |
| Arrendatario se fue, daños > garantía | Garantía + demanda civil |
¿Tu arrendatario dañó la propiedad y no quiere responder?
Podemos ayudarte a cobrar los daños o iniciar el desalojo si corresponde.
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